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«Es mejor equivocarse siguiendo tu propio camino

que tener razón siguiendo el camino de otro»

Fiodor Dostoievski

I. Introducción

Dice el artículo 34 LH que: «El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente».

El efecto protector del principio de fe pública registral del artículo 34 LH presupone el desenvolvimiento de un conjunto de actuaciones que, aunque tendentes a un resultado adquisitivo cuya consumación se produce en una unidad de acto, tiene que desarrollarse en el tiempo mediante la realización de actos distintos y temporalmente sucesivos. La cuestión que se plantea es si es necesaria la buena fe del tercero hipotecario cuando el mecanismo adquisitivo se pone en marcha o cuando finalmente se consuma. Y, conectada con esta interrogante, surge otra pregunta, a saber, si la adquisición protegida por el susodicho principio de fe pública registral se consuma cuando el tercero adquiere —o parece adquirir (exart. 609 CC (LA LEY 1/1889))— o cuando inscribe su adquisición, último presupuesto para la aplicación del artículo 34 LH. De todo ello resulta, a su vez, el dilema de si la buena fe exigida al tercero es un requisito de verificación instantánea, referible al momento de la adquisición, o consiste en un estado subjetivo temporalmente duradero y paralelo al desenvolvimiento del proceso adquisitivo en cuya sanación y mantenimiento va a tener virtualidad el postulado hipotecario de fe pública registral del repetido artículo 34 LH.

Tratándose de ventas judiciales inmobiliarias, la reciente STS (1ª Civil) 16 enero 2025 (LA LEY 6617/2025) establece que la buena fe del tercero hipotecario, a efectos de la aplicación del artículo 34 LH, debe apreciarse en el momento en que se consuma su adquisición. Ese momento, en una adquisición a través de un procedimiento de ejecución judicial, coincide con la expedición por el Letrado de la Administración de Justicia del testimonio del decreto de adjudicación, en donde conste que se ha consignado el precio (exart. 673 LEC (LA LEY 58/2000)), testimonio que tiene un valor de tradición instrumental equivalente al de la escritura pública (exart. 1462.2º CC (LA LEY 1/1889)). No obstante, se reconoce también que este claro criterio jurisprudencial no queda contradicho por el hecho de que la consumación se haya producido anteriormente mediante la entrega de la posesión material del inmueble al adquirente. Eso sí, en ningún caso se requiere el mantenimiento de la buena fe del tercero hipotecario hasta la inscripción de la adquisición. Vamos a ver cuáles son las cuestiones fundamentales que se plantean en esta sede y las posibles alegaciones que pudieran hacerse a esta postura jurisprudencial que parece ya consolidada (1) .

II. La concurrencia temporal de la buena fe en el artículo 34 LH

1. Cuestión preliminar: la buena fe como cuestión de hecho

Como expresa reiteradamente la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo (2) , la apreciación de la existencia del conocimiento de la inexactitud registral, o sea, de la concurrencia o no de buena fe en los terceros adquirentes, constituye una cuestión de hecho a decidir libremente por el Tribunal de instancia, en la medida en que la buena fe es un concepto jurídico que se apoya y resulta de la valoración de conductas y comportamientos deducidos de unos hechos concretos, aunque, eso sí, sin perjuicio de la posible revisión casacional si de la base fáctica se deduce claramente otra interpretación valorativa [entre otras, SSTS (1ª Civil) 30 noviembre 1991, 23 diciembre 1992, 14 mayo 2008, etc.] (3) .

2. El momento de exigencia de la buena fe del artículo 34 lh en las ventas inmobiliarias en general

La mayoría de la doctrina y de la jurisprudencia está de acuerdo en la idea de que el momento clave para la exigencia de la buena fe al tercero hipotecario del artículo 34 LH no es el de la inscripción en el Registro de la Propiedad, sino el de la consumación de la venta, esto es, cuando efectivamente concurren los presupuestos básicos de título y modo (exart. 609 y concordantes del CC (LA LEY 1/1889)). Como ya venía expresando el Tribunal Supremo (4) hace mucho tiempo, «no es tercero protegido hipotecariamente el adquirente que tuviese un perfecto conocimiento de las condiciones en que hubo de verificar la adquisición aunque éstas no resulten del Registro, conocimiento que ha de referirse al momento de la adquisición del inmueble», que, en su caso, será «aquel en que se efectúa la traditio ficta por el otorgamiento de la escritura pública» a tenor del artículo 1462.2º CC (LA LEY 1/1889), si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente otra cosa. Ello se deduciría también del propio artículo 34 LH, en cuanto que la fe pública registral se aplica al «tercero que de buena fe adquiera...», y éste sería el momento —adquisición o consumación— primordial para la concurrencia de la buena fe en el adquirente. Así, en nuestro Derecho, la adquisición se produce y consuma extrarregistralmente según el sistema del título y el modo del mencionado artículo 609 CC (LA LEY 1/1889), y, precisamente, es en el momento de la adquisición cuando se produce el acto del tráfico jurídico que el principio de fe pública registral se propone proteger. En el artículo 34 LH la buena fe se refiere a la primera fase de la serie temporal en que se desenvuelve el mecanismo protector de la fe pública registral, a saber, la consumación de la adquisición, no siendo necesaria, por tanto, en la segunda fase o de la inscripción de tal adquisición en el Registro de la Propiedad. Como resumió, didácticamente, la SAP Murcia (Secc. 1ª Civil) 16 marzo 2010, «la buena fe significa, en su sentido positivo, la creencia de que la persona de la que el tercero adquiere la finca, era dueña de ella y podía transmitirla, tal y como indica el art. 1950 del CC (LA LEY 1/1889), y en su sentido negativo, significa la ignorancia o desconocimiento de los vicios invalidantes que pudieran afectar a la titularidad de su transmitente..., y ello referido al momento en que se consume el acto traslativo del bien inmueble».

3. ¿Cuándo es exigible la buena fe del artículo 34 LH en las ventas judiciales inmobiliarias

A) Régimen jurídico aplicable a la adquisición de la propiedad en las ventas judiciales inmobiliarias

En la adquisición mediante ejecución judicial hay que distinguir, primeramente, la aprobación del remate por el Letrado de la Administración de Justicia (arts. 670 (LA LEY 58/2000) y 671 de la LEC (LA LEY 58/2000)), que implicará que la subasta ha terminado con un postor que haya ofrecido una postura ajustada a la ley o bien que se ha procedido a la adjudicación al acreedor, en el supuesto de que no hayan concurrido postores, también en las condiciones señaladas por la ley; y, en segundo término, la expedición del decreto de adjudicación, que implica haber cumplido con el deber de consignar el resto del precio resultante de la subasta —cuando sea el caso—. En efecto, según el vigente artículo 670. 8º LEC (LA LEY 58/2000): «Aprobado el remate y consignado, cuando proceda, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones, la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate, se dictará decreto de adjudicación en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria».

De este decreto de adjudicación se expedirá un testimonio, una vez alcanzada firmeza, que será título inscribible en el Registro de la Propiedad. Conforme al artículo 673. 1º LEC (LA LEY 58/2000): «Será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el Letrado de la Administración de Justicia, del decreto de adjudicación, comprensivo de la resolución de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria».

B) Las dos líneas jurisprudenciales existentes en esta cuestión

Tratándose de ventas judiciales inmobiliarias, existían dos líneas jurisprudenciales diversas respecto del momento en que era exigible la concurrencia de la buena fe del adquirente que cumplía los presupuestos del artículo 34 LH. La primera posición —la llamada doctrina clásica— partía de que en el supuesto de subasta judicial de bienes inmuebles, la aprobación del remate equivalía al perfeccionamiento de la operación, esto es, al título, en tanto que la escritura pública, sustituida por el testimonio del antiguo auto de aprobación del remate expedido por el Secretario Judicial —que confería la posesión civilísima por traditio ficta—, sería el modo, a saber, la operación de consumación del acto procesal de enajenación. La segunda doctrina jurisprudencial —la que se denominaba tesis moderna—, partiendo también de la necesidad de que concurrieran título y modo (exart. 609 CC (LA LEY 1/1889)) para la adquisición del dominio en la subasta pública, sostenía que la consumación de la venta judicial se producía con la aprobación por la autoridad judicial del remate —que sería título— y la subsiguiente adjudicación al rematante o al cesionario del remate de la finca subastada —que supondría el modo—, pues dicha adjudicación tenía carácter de tradición simbólica ficta, al no ser numerus clausus la enumeración de las formas espiritualizadas de tradición de los artículos 1462.2º a (LA LEY 1/1889)1464 del Código Civil (LA LEY 1/1889).

En todo caso, y ya se sostuviera una línea jurisprudencial u otra —y esto es sorprendente—, se concluía que la buena fe del tercero hipotecario debía existir en el momento de la consumación del negocio adquisitivo forzoso, sin que tuviera que mantenerse hasta el instante mismo de la inscripción de la adjudicación en el Registro de la Propiedad (5) . Se partía, pues, de la idea de que el Registro se hacía eco de una mutación jurídico real ya operada, pues la adquisición del derecho dominical se verificaba al margen de aquél (exart. 609 CC (LA LEY 1/1889)). Cuando el artículo 34 LH habla de mantener en su adquisición a quien haya inscrito su derecho, presupone que la transformación jurídico real ya ha tenido lugar, es decir, que el derecho ha ingresado previamente en el patrimonio de quien ahora solicita la inscripción en el Registro, al haber sido parte, en este caso, en un negocio traslativo de dominio que ya se ha consumado mediante la entrega real, instrumental o ficticia. Así, habría de ser el momento de la tradición, y no el instante en el que se accediera al Registro de la Propiedad, el decisivo para calibrar la buena fe del rematante o adjudicatario. Porque fue entonces, en el instante consumatorio, cuando se dejó de ostentar un derecho de crédito y se pasó a ser titular de un derecho real concluyendo el proceso adquisitivo (ex repetido art. 609 CC (LA LEY 1/1889)). Por ello, el conocimiento de la existencia de una venta anterior después de consumada la adquisición y antes de proceder a inscribir, no destruía la buena fe inicial del adquirente en virtud del principio general de que mala fides superveniens non nocet. Exigir la buena fe en el momento de la inscripción en el Registro significaría para el tercero hipotecario, en detrimento del principio de fe pública registral del artículo 34 LH, abandonar su suerte a la incierta diligencia del primer adquirente, en cuanto que si éste inscribiera previamente evitaría la irrebatible o irreivindicable adquisición del tercero. En definitiva, el momento de adquisición a non domino era el del otorgamiento del título con valor de tradición —auto (hoy decreto) de adjudicación o testimonio del mismo— a favor del tercero adquirente de buena fe, y no el de la inscripción, de modo que ésta no hacía más que cerrar el círculo de presupuestos necesarios para que actuara la fe pública del Registro, y nada más (6) ; esto es, la posible existencia de la inscripción registral en favor del rematante o cesionario del remate era únicamente un refuerzo de la concurrencia de la traditio ficta instrumental (exart. 1462. 2º CC (LA LEY 1/1889)) decisiva para consumar el negocio jurídico forzoso. La buena fe sería necesaria sólo en el momento de la adquisición, por lo que estas tesis reducían, desde el punto de vista temporal, el requisito de la buena fe en el proceso de la adquisición por el tercero hipotecario del artículo 34 LH.

C) La posición acogida por la analizada STS (1ª Civil) de 16 de enero de 2025

Defiende la STS (1ª Civil) 16 enero 2025 que el momento de exigencia de la buena fe del tercero del artículo 34 LH en las ventas judiciales inmobiliarias no es el del decreto de adjudicación, ya que la adquisición no se produce con el mismo, sino el de la expedición del testimonio de tal decreto de adjudicación. En efecto, partiendo de las fundamentales SSTS (1ª Civil) 14 julio 2015, 1 marzo 2017 y 23 julio 2018, la Sentencia que ahora analizo concluye que: «En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código Civil (LA LEY 1/1889) (sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio (674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000), según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre (LA LEY 19391/2009) (7) ), éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil».

Es más, se asume la decisión de la Audiencia Provincial que, apoyándose «en la sentencia 252/2015 (de 6 de mayo), que conoció de un supuesto en el que la entrega real dio lugar a la consumación de la enajenación forzosa y, por tanto, a la traslación del dominio, tras su perfección por la aprobación del remate, concluye que en el presente caso, habiéndose entregado la posesión de la finca a la demandada el 19 de octubre de 2015, tras la aprobación y cesión del remate y el ingreso en la cuenta de depósitos de la cantidad correspondiente, la enajenación forzosa se consumó en ese momento. Esto no contradice la doctrina jurisprudencial y se ajusta a lo dispuesto en los artículos 609, 1095 y 1462, párrafo primero, del CC.», pues hubo consumación de la venta producida anteriormente mediante la entrega de la posesión material del inmueble al adquirente, «tras su perfección por la aprobación del remate» [STS (1ª Civil) 6 mayo 2015].

Por supuesto, se añade que, conforme a lo dispuesto en el susodicho artículo 34 LH, tratándose «de un adquirente de buena fe, debe ser mantenido en su adquisición, al haber inscrito en el Registro de la Propiedad y figurar en la actualidad en el mismo como titular registral de la citada finca», sin que su buena fe inicial haya quedado desvirtuada, pues desconocía la venta hecha en escritura pública con anterioridad a la consumación de su adquisición inmobiliaria judicial, aunque dicha enajenación primera ya le fuera manifiesta en el momento en el que efectivamente se inscribió el inmueble adjudicado judicialmente en el Registro de la Propiedad.

D) Crítica a esta tesis jurisprudencial

A mi juicio, la inteligencia anterior debe rechazarse en sede de doble venta judicial de inmuebles registrados, cuando entra en juego el principio de fe pública registral del artículo 34 LH. Así, siendo dicho postulado un efecto favorable derivado de la inscripción en el Registro de la Propiedad, el artículo 34 LH requiere, como requisito sine qua non, la inscripción de la adquisición para la completa protección del adquirente, inscripción que necesitará la documentación legalmente establecida para cada caso. El tercero hipotecario adquiere de modo absoluto e inatacable por efecto de la inscripción, y por tanto ésta deviene en cierto sentido constitutiva de su derecho por la eficiencia de la publicidad del Registro de la Propiedad (8) . En realidad, en la adquisición registral a non domino, la inscripción actúa sanando o supliendo las carencias de un proceso adquisitivo irregular o deficiente por falta de propiedad extrarregistral del tradens. En la hipótesis del artículo 34 LH la toma de razón registral es necesaria para justificar la sanación legal de una adquisición regida, en principio, por el sistema del título y el modo (exart. 609 y concordantes del CC (LA LEY 1/1889)), en la que, por tanto, se ha exigido el soporte de un título transmisivo válido seguido de la imprescindible tradición, aun instrumental o simbólica, pero en la que hay que suplir el defecto de titularidad o de poder dispositivo del transmitente. De esta manera, tratándose de doble venta de inmuebles inscritos, en el momento del nacimiento del derecho real se mantiene íntegra la doctrina tradicional del título y el modo y la necesidad de la tradición en cualquiera de sus modalidades; pero en el instante de la convalidación del derecho adquirido según la apariencia registral, es decir, en el momento de la protección de la seguridad del tráfico jurídico, se da a la inscripción un cierto valor para la existencia del derecho real, valor si no constitutivo, sí de prevalencia, pero que juega con independencia de la adquisición ya consumada (9) . Es decir, que el título y el modo de la doctrina civil no bastan para hacer inatacable el dominio de fincas inscritas respecto de un tercero registral que aún no ha inscrito su derecho en el Registro. Lo dicho vale, naturalmente y de forma más clara, cuando la protección dispensada por el principio de fe pública registral del artículo 34 LH se traduce en la sanación de una adquisición a non domino, cuyo mecanismo, obviamente, es distinto al de la adquisición derivativa ordinaria, ésta sí, necesitada y dependiente tan sólo de la conjunción del contrato y la entrega; pero vale también para el caso en que la fe pública registral actúa en una adquisición a domino. Tiene ello lugar cuando se inmuniza al tercero respecto de las causas de resolución o anulación no inscritas del derecho del tradens, verus dominus, o frente a cargas o limitaciones dispositivas igualmente no inscritas. En estos casos no hay defecto radical de titularidad o derecho que deba ser registralmente suplido o subsanado en favor del tercero adquirente, pero sí hay una situación real del derecho transmitido que, por obra de la protección registral, no va a continuarse o a exigirse cuando su titularidad pase al tercero hipotecario. Es éste un resultado abiertamente contrario a la ley de que nadie puede transmitir más derechos que los que tiene, regla general por la que se gobierna la adquisición derivativa de los derechos reales; un resultado, por consiguiente, no derivado del mecanismo ordinario de la transmisión sino del efecto, ahora inmunizante, del principio de fe pública registral, justamente el principio cuya entrada en acción supone la concurrencia de los requisitos a que lo somete el artículo 34 LH.

Por todo ello, la protección del artículo 34 LH sólo existe cuando se da entrada al título en el mundo hipotecario, de modo que la inscripción interviene colaborando en la virtualidad de la adquisición de buena fe, dándole una efectividad que sin ella no habría obtenido. La absolutividad o eficacia erga omnes irreivindicable de los derechos reales adquiridos ex artículo 34 LH exige su publicidad, su inscripción, como medio fáctico para conseguir esa virtualidad oponible. Una adquisición a non domino según el Registro de la Propiedad requiere, pues, la necesaria inscripción del título del adquirente o adjudicatario, por lo que el momento decisivo de la adquisición no debe ser el de la conjunción de título y modo según el artículo 609 y concordantes del CC (LA LEY 1/1889), sino el de la inscripción, momento en el que también habrá de apreciarse la buena fe (10) .

La finalidad aseguradora de las adquisiciones de buena fe que el sistema registral se propuso introducir en el tráfico inmobiliario por la vía del artículo 34 LH, es incompatible con la posibilidad de que cualquier derecho real, por muy existente que sea —por la concurrencia de título y modo (exart. 609 CC (LA LEY 1/1889))—, pueda sorprender perjudicialmente a quien, sin tacha alguna de mala fe, se haya colocado en situación de resultar objetivamente alcanzado por su característica absolutividad. Adquirido ya conforme a Derecho un derecho real por la conjunción de título y modo —derivado éste de la posesión material o del otorgamiento de escritura pública o de documento público asimilado—, el principio de fe pública registral aparece como una anomalía, como una privación de derechos adquiridos legalmente y con anterioridad, que no puede justificarse, tratándose de inmuebles inscritos, sino por la concurrencia de todos los presupuestos contemplados en el artículo 34 LH (11) , entre ellos, la inscripción de buena fe en el Registro de la Propiedad.

Como consecuencia de todo lo anterior, puede afirmarse que en el funcionamiento del principio de fe pública registral del artículo 34 LH, la buena fe constituye un requisito necesario en el entero proceso de la adquisición. La conducta honrada debe mantenerse desde la decisión de la adquisición hasta su presentación a inscripción en el Registro de la Propiedad, pasando por la celebración del contrato adquisitivo y la entrega que debe seguirle y normalmente coincide con el otorgamiento de la escritura pública de transmisión o la expedición del testimonio en caso de adjudicación en subasta pública. Desde el primer momento y hasta llegar a su culminación, toda la secuencia temporal en la que se desenvuelven los requisitos legalmente necesarios para la protección de la adquisición, debe estar animada por la buena fe del tercero adquirente. Por consiguiente, si bien la buena fe debe estar presente, obviamente, al momento de la celebración del contrato, deberá perdurar hasta su inscripción, por cuanto todos los requisitos para la virtualidad del principio de fe pública deben ser concurrentes en el tiempo: antes de la inscripción, no tiene sentido referirse a la buena fe de quien todavía no es tercero del Registro ya que no ha inscrito su derecho real. El iter adquisitivo de la adquisición registral a non domino culmina cuando el tercero adquirente inscribe su derecho; mientras ello no ocurre, todavía no ha adquirido de forma irreivindicable, y es al adquirir —a la coronación de su proceso adquisitivo—, cuando necesita estar y permanecer en su situación de buena fe (12) .

Por otra parte, la buena fe hipotecaria implica una determinada dosis de diligencia, que no ha de limitarse a lo concerniente al conocimiento de la titularidad y derecho del tradens —descartando, p.e., la existencia de limitaciones manifiestas—, sino que ha de extenderse y prolongarse a la llevanza al Registro, con prontitud, del derecho real que de él se considera haber adquirido irreversiblemente. Quien, adquiriendo de buena fe y a título oneroso de titular inscrito, retrasa negligentemente la registración de su derecho, permitiendo con ello que alguien, igualmente adquirente de buena fe, logre inscribirlo a su favor, queda imposibilitado de poder obtener y alegar para sí la protección que proporciona el Registro de la Propiedad. Ello es manifestación clara de que para tal protección registral no es bastante la buena fe en el momento de la adquisición del dominio o derecho real sobre inmuebles. Una tal buena fe así temporalmente limitada y circunscrita no permitirá impugnar como nula la adquisición posterior que se adelanta en su llegada al Registro, como si este adelanto en la inscripción tan sólo atribuyera una preferencia no definitiva y meramente libraria, llamada por ello a ceder ante la alegación y prueba de la adquisición a título oneroso y de buena fe anterior y no inscrita. Lo mismo habría que defender cuando la protección registral se ciñe a liberar la adquisición a vero domino del rigor del principio general de nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet. Así, la carga o limitación del derecho adquirido cuyo reflejo registral se produce antes de que se inscriba aquella adquisición, tendrá que ser soportada por el tercero adquirente, sin que su buena fe al tiempo de la adquisición pueda retrotraer la eficacia sanatoria que por sí misma —faltando la inscripción— no tiene, hasta el punto de obtener para su derecho una preferencia o prioridad contraria a lo que resulta del orden de su acceso al Registro de la Propiedad (13) .

Aplicando, pues, el principio mala fides superveniens nocet, quien conoce la compra anterior del bien por un tercero al mismo tradens y a domino pierde su buena fe, incluso si tal conocimiento se obtiene después de tener título público —testimonio del decreto de adjudicación (exart. 673 LEC (LA LEY 58/2000))— inscribible a su favor. En la medida en que llega a saber que su transmitente no era dueño cuando fue ejecutado, resulta de mala fe —pues conoce la inexactitud registral—, y en el conflicto entre adquirente a domino (exart. 609 CC (LA LEY 1/1889)) y el que sólo puede llegar a adquirir a non domino (ex art. 34 LH) ha de ser preferido aquél si éste no es de buena fe en el momento de la inscripción; buena fe, eso sí, que se presume siempre (ex art. 34.2º LH). Es más, la oponibilidad de los derechos anotados antes de la inscripción del tercero no supone tampoco una excepción al efecto sanante del postulado de fe pública registral. Es cierto que en estos casos, la inicial y sola confianza en el Registro resulta legalmente desprotegida, aunque no por ello se excepcione el principio de fe pública registral que, basándose en tal confianza y sustentado en ella, sigue exigiendo al tercero la inscripción de su adquisición para —entonces, no antes— ponérsela totalmente a salvo de cualquier obstáculo o amenaza que pudiera impedirla o menoscabar su eficacia. El favorecimiento de la inscripción y el fomento del Registro de la Propiedad explica que en el desarrollo del régimen de la publicidad registral el efecto sanante de la fe pública, aunque desencadenado por la confianza que el tercero puso en el Registro, requiera de él culminar su proceso adquisitivo llevando al mismo su adquisición y haciéndola acogerse en él a su amparo. He aquí cómo la pura idea de la protección de la apariencia jurídica, cuando se concreta y perfila en la de la apariencia resultante del Registro de la Propiedad, y en el régimen de éste, tiene que concertarse con el del favorecimiento de la inscripción y el fomento del Registro, y termina por tener que exigir del tercero protegible algo más que la mera e inicial confianza en la apariencia registral. Aunque sea tal confianza la razón determinante de su protección, no llegará a verse efectivamente protegido, si, además de haber confiado en el Registro de la Propiedad para decidirse a adquirir, no lleva diligentemente al mismo Registro su propia adquisición. Por muy de buena fe que haya actuado el tercero cuando creía adquirir, si antes de que inscriba llegara al Registro de la Propiedad otra adquisición incompatible con aquélla, se reflejara una carga o gravamen existente o se produjera una anotación preventiva relativa al pretendido derecho del transmitente, tal tercero se verá en la imposibilidad de inscribir lo que suponía haber adquirido definitivamente, o en la necesidad de tener que soportar la carga o gravamen registrado o de estar a lo que resulte acerca del derecho preventivamente anotado, esto es, a su posible consolidación. Como recordó, acertadamente, la STS (1ª Civil) 21 junio 2007, las «sentencias de esta Sala de 1 de febrero de 1974 y 2 de octubre de 1985 ya señalaron que "para poder hablar de tercero hipotecario tienen que existir dos actos adquisitivos objeto de inscripción pues solamente bajo esta idea de un adquirente secundum tabulas que a su vez inscribe puede comprenderse el juego del artículo treinta y cuatro de la Ley Hipotecaria"», confirmando, por ejemplo, el AAP Madrid (Secc. 25ª Civil) 12 diciembre 2007 que la «condición de tercero protegido por la fe pública registral al amparo del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946) se produce en el momento en que se practica la oportuna inscripción».

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VALLET DE GOYTISOLO, J. B.: «La buena fe, la inscripción y la posesión en la mecánica de la fe pública», en Estudios sobre Derecho de cosas, Montecorvo, Madrid, 1973, pp. 449 y ss.

VELA SÁNCHEZ, A. J.:

• — Adquisición de la propiedad y aplicación del principio de fe pública registral en las ventas judiciales inmobiliarias, Aranzadi, Cizur Menor (Navarra), 2009.
• — «La doctrina jurisprudencial consolidada en sede de doble venta judicial inmobiliaria», Diario La Ley, 2009, Vol. 2, D-101, pp. 1342 y ss.
• — «La fe pública registral en las ventas judiciales derivadas de embargos inmobiliarios», Anuario de Derecho Civil, Vol. 60, núm. 1, 2007, pp. 67 y ss.
• — «La controversia jurisprudencial sobre la concurrencia de título y modo en las ventas judiciales: ¿cuál es su trascendencia práctica?», Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, núm. 703, septiembre-octubre, 2007, pp. 2189 y ss.
• — «Subasta pública judicial y su eficacia sobre la transmisión dominical de inmuebles. Requisitos para que se cumpla la doctrina del título y el modo, y para que, adjudicada la finca, desconociendo la inexactitud registral, el rematante goce de la condición de tercero del art. 34 de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946): Comentario a la STS de 14 de octubre de 2002», Cuadernos Civitas de Jurisprudencia Civil, núm. 61, 2003, pp. 185 y ss.

IV. sentencias y resoluciones citadas

1. Sentencias del Tribunal Supremo (1ª Civil)

— STS 16 enero 2025 (JUR 2025/6494)

— STS 23 julio 2018 (RJ 2018/3158)

— STS 1 marzo 2017 (RJ 2017/607)

— STS 14 julio 2015 (RJ 2015/3002)

— STS 6 mayo 2015 (RJ 2015/2410)

— STS 23 abril 2012 (RJ 2012/5914)

— STS 21 febrero 2012 (RJ 2012/4985)

— STS 13 mayo 2011 (RJ 2011/3858)

— STS 25 marzo 2010 (RJ 2010/4348)

— STS 15 diciembre 2009 (RJ 2010/855)

— STS 13 noviembre 2009 (RJ 2010/104)

— STS 14 mayo 2008 (RJ 2008/3347)

— STS 18 marzo 2008 (RJ 2008/3054)

— STS 7 septiembre 2007 (RJ 2007/5303)

— STS 21 junio 2007 (RJ 2007/3453)

— STS 14 junio 2007 (RJ 2007/3516)

— STS 7 noviembre 2006 (RJ 2006/8069)

— STS 11 octubre 2006 (RJ 2006/6693)

— STS 18 julio 2006 (RJ 2006/4949)

— STS 4 mayo 2006 (RJ 2006/2209)

— STS 30 diciembre 2005 (RJ 2006/4286)

— STS 11 octubre 2005 (RJ 2005/8583)

— STS 11 julio 2005 (RJ 2005/5004)

— STS 30 noviembre 2004 (RJ 2004/7857)

— STS 23 septiembre 2004 (RJ 2004/5579)

— STS 17 febrero 2004 (RJ 2004/1133)

— STS 5 diciembre 2002 (RJ 2002/10429)

— STS 31 mayo 2002 (RJ 2002/5024)

— STS 28 diciembre 2001 (RJ 2002/3090)

— STS 17 mayo 2001 (RJ 2001/6217)

— STS 8 marzo 2001 (RJ 2001/3975)

— STS 22 diciembre 2000 (RJ 2000/10136)

— STS 10 diciembre 1999 (RJ 1999/9484)

— STS 25 octubre 1999 (RJ 1999/7623)

— STS 29 julio 1999 (RJ 1999/5909)

— STS 5 diciembre 1996 (RJ 1996/9046)

— STS 27 septiembre 1996 (RJ 1986/4403)

— STS 22 abril 1994 (RJ 1994/3083)

— STS 12 marzo 1993 (RJ 1993/1793)

— STS 24 febrero 1993 (RJ 1993/1252)

— STS 23 diciembre 1992 (RJ 1992/10685)

— STS 30 noviembre 1991 (RJ 1991/8512)

— STS 28 septiembre 1990 (RJ 1990/6909)

— STS 13 diciembre 1989 (RJ 1989/8828)

— STS 24 octubre 1989 (RJ 1989/6956)

— STS 19 julio 1989 (RJ 1989/5728)

— STS 23 diciembre 1988 (RJ 1988/9814)

— STS 4 marzo 1988 (JUR 1988/5321)

— STS 12 junio 1987 (RJ 1987/4294)

— STS 18 diciembre 1986 (RJ 1986/7677)

— STS 30 junio 1986 (RJ 1986/4403)

— STS 5 julio 1985 (RJ 1985/3642)

— STS 31 enero 1985 (RJ 1985/224)

— STS 17 diciembre 1984 (RJ 1984/6286)

— STS 6 febrero 1984 (RJ 1984/577)

— STS 16 febrero 1981 (RJ 1981/528)

— STS 16 noviembre 1979 (RJ 1979/3850)

— STS 2 julio 1965 (LA LEY 24/1965) (RJ 1965/3692)

— STS 31 mayo 1960 (LA LEY 27/1960) (RJ 1960/2067)

2. Autos y Sentencias de Audiencias Provinciales

— AAP Barcelona (Sección 4ª Civil) 7 noviembre 2011 (JUR 2012/92553)

— SAP Madrid (Secc. 28ª Civil) 19 mayo 2011 (JUR 2011/268671)

— SAP Murcia (Secc. 1ª Civil) 16 marzo 2010 (JUR 2010/207382)

— AAP Madrid (Secc. 25ª Civil) 12 diciembre 2007 (AC 2008/131)

— SAP Alicante (Secc. 6ª Civil) 31 enero 2002 (JUR 2002/99125)